今年1月26日,河南省住建厅厅长裴志扬在河南省十二届人大五次会议举行的记者会上,在郑州就我省商品房库存情况表示:“个别省辖市市区和三分之一左右的县级城市住宅去库存周期超过18个月,县级城市去库存压力较大。从库存情况看,库存增速减缓,但区域分化进一步加大。截至2015年12月底,全省已竣工商品房库存面积3607万平方米,去库存周期5个月。”
他进一步指出,虽然总体上已竣工待售商品房空置存量不大,但据房管部门统计,除竣工商品房外,全省还有已取得预售未竣工的待售商品房7554万平方米,两类合计1.1161亿平方米,去化周期17个月,其中省辖市市区15个月,县级城市19个月。个别县城去库存压力较大,其中嵩县、许昌县、临颍县、舞阳县、西峡县、陕县、新县商品住房库存去化周期在36个月以上。
笔者从南阳、鹤壁、新乡2010年至2015年国民经济及社会发展统计公报中看到,三个城市中库存最少的新乡市,去化时间也需要24个月。这还是包括市区在内,通常情况下市区的情况会好于县城,估计综合下来,县城的去化周期在4年左右。
高层建设周期按三年来算,过去三、四线城市大多是多层,如果资金正常的话建设周期只需要一年即可,最多18个月。
为何在郑州市房价飞涨,市区几乎是一房难求的情况,地市及县城市场却存在着严重的库存呢?
再比较下这三个城市人口及在校小学生变动情况,笔者发现,除了鹤壁之外的两个城市的人口都在变少,尤其是南阳流失人口达到24万人,新增小学生才100人,而在同期郑州新增户籍人家205万,新增在校小学生23.7万人。这是地市及县城房地产库存增大的原因之一,当然还有巨量的供应。不过由于去化缓慢,库存增多,从2014年开始,施工面积在不断下跌,这样就在一定程度上缓解了上市产品的总量。
停建公共租赁住房,鼓励专业机构从事租赁服务
1.全面停止建设公共租赁房,以货币形式收购现有住房。为了快速去库存,其实从去年开始,部分地市已经开始通过收购现有住房作为公共租赁房来化解库存严重的问题。比如我市去年就收购了4000套商品房,相当于每年去化量的三分之一。通过收购现有商品不仅减轻了市场压力,还可以快速增加公共租赁房的供应,据我市相关职能部门透露,今年可能要收购6000套用做公共租赁房。
2.鼓励和扶持专业机构从事租赁服务。租客们租住的房子都比较分散,大都是从房东那里直接租住的。这中间有很多的问题,比如房东任意涨价,有些租客的安全还得不到保障。在郑州,大量“城中村”拆迁之后,有些外来务工人员租不起房子,而真正能满足新晋城市人口和农民工的租房政策又没有,他们几乎不能享受到公共租赁房的政策,而这部分正是最需要的。
笔者认为,政府可以通过鼓励、支持专业机构从事房屋租赁服务,对出租企业的补贴,让按照市场化运营的房屋租赁公司向市场提供安全、可靠、服务到位的公共租赁房,让政府的公共租赁房通过实物配租和租金补贴两种形式惠及更多人群。
规范市场,扶持诚信企业,打击失信企业
郑州实施了限购限贷新政策之后,原来开发商违规销售、虚假承诺的行为逐步暴露出来,部分项目出现业主维权情况。其实不只郑州,许多城市、乡镇的开发企业都会出现这种问题,代理企业、二手房中介也都存在。
近期,住建部、地方政府对各地严重违规的企业进行了通报。由此看出,今后加强市场监管力度是必然的。上述一切都在用事实在向房地产市场传递这样的信息:为民众提供更好的房屋,让大家在城市的生活更加美好!
责任编辑:翟柯